A lakáspiac sem nő az égig

2017. július

„Bő két év múlva negyedével drágítja az újépítésű ingatlanokat az uniós áfa-előírás. De a forintkamatok emelkedése is komoly veszélyforrás az ingatlanvásárlók számára.” Interjú Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető elemzőjével.

Tőzsdei hüvelykujjszabály, hogy ha már a háziasszonyok is részvényt vesznek, kezdhetünk aggódni – az emelkedés a vége felé közelít. Vonhatunk párhuzamot az ingatlanpiaccal?

Annyiban biztosan, hogy most már jó ideje nőnek az árak, a szinte semmit sem fizető bankbetétekből sokan csoportosítják át megtakarításaikat. Az emelkedés 2014 végén kezdődött, és azóta gyakorlatilag töretlen. Országosan tekintve évente átlagosan 10 százalékos a négyzetméterárak emelkedése, de Budapesten már 25 százalék. Ahol pedig alacsony bázisról indult, ott ennél is több. A panelprogramoknak és rezsicsökkentésnek köszönhetően egyes lakótelepeken volt, hogy megduplázódtak az árak. Óbudán, a Pók utcai lakótelepen 25–30 milliót is megadnak egy-egy jó állapotú panellakásért.

Míg néhány éve előfordult, hogy a vevők licitáltak egy lakásra, ma már egyre gyakrabban az eladó enged.

Mindig akadnak eltérő dinamikájú szakaszok. Míg 2015-ben csakugyan mindent el lehetett adni, most már érezhetően lassul az ütem. Pár éve 30–50 nap alatt lehetett értékesíteni egy lakást, ma már 60-90 nap kell hozzá. „Látótávolságba” került sok újépítésű ingatlan átadása, a vevő pedig kivár. Ha négyzetméterenként csak 100–150 ezer forint a különbség, nem veszi meg a 70–80 éves épületben találhatót. 2018 végéig 15–20 ezer lakást is átadhatnak. Ennél többről születtek tervek, de egyszerűen nincs elegendő építőipari kapacitás. Hiába van meg a telek, a terv, a vevő részéről pedig a pénz, hitel vagy csok, előfordult, hogy egy nagy budapesti fejlesztésnél a beruházó kénytelen volt visszaadni a lakásokra adott foglalót.

Mindez jelentősen drágíthatja az eladási árakat. És akkor még nem beszéltünk a 2019. december 31-I határidőről, amikor az újépítésű lakások értékesítését terhelő áfa 5 százalékról 27-re nőhet. Lehet, hogy már nem is lesz jó üzlet negyedével drágábban vásárolni?

Nem is nagyon van ma olyan beruházás, ami 2020 utánra nyúlik át, és tapasztalataink szerint a vevők szintén előrehozzák a vásárlást. Egy ekkora áremelkedést valószínűleg nem bírna el a hazai vásárlóerő. Gondoljunk bele, a budapesti átlag bruttó 650 ezer forint, és egyik napról a másikra ugyanezért már 800 ezer forintot kellene fizetni. Ilyen négyzetméteráron ma még a legjobb fekvésű projektekben, mondjuk a Duna parton is lehet lakást találni.

Mekkora az esély rá, hogy ez tényleg bekövetkezik?

A jelenlegi kedvezményes áfának biztos vége lesz. Hogy folytatódik-e, azt most nehéz megmondani. Tudni kell, hogy az EU adójogszabályaiban ez a leginkább harmonizált adónem. Pontosan meg van határozva, hogy például a jelenlegi esetben milyen szociális céllal magyarázva tudjuk a megengedett 4 éves periódust maximálisan kihasználni. 2020-tól új program kell, amivel ezt a kedvezményes áfakulcsot esetleg ismét alkalmazni lehet. Ez a 2020-as dátum a pénzügypolitikáért felelős államtitkár szerint – amint egy nemrég tartott konferencián mondta – még messze van. Ám egy ingatlanfejlesztőnél 2–2,5 év amíg egy nagyobb projekt végigmegy.

Ha nem kommunikálják legalább a szándékot, bizonytalanságot okoz a piacon.

Carpe diem: mindent felépítenek, mindent megvesznek és utána a vízözön.

Jön az áremelés, a visszaeső építkezési kedv. A legutóbbi válság nagy tanulsága: ha nem épülnek új lakások, ami minőséget javít, minden vevő „visszalép” egy szintet. Egyre romlik a használt lakások átlagos állapota, minősége. Legyünk őszinték, a mai magyar használt lakás piacon csak elvétve akad olyan minőségű ingatlan, amiért jó szívvel ad ki az ember egy tekintélyesebb összeget. Különösen igaz ez a vidékre: míg a nagyvárosokban (Debrecen, Kecskemét, Győr) vagy a Balatonon (Balatonfüred, Siófok, esetleg Veszprémet is ide lehet sorolni) még úgy-ahogy pörög a piac, addig vannak olyan falvak – például Békés megyében vagy Nógrádban –, ahol egy 80-100 négyzetméteres családi házat egymillióért sem lehet eladni.

Mindezek ellenére ma is sokan hisznek az ingatlanbefektetésben…

Most még egyértelműen versenyképes, ha azt veszem alapul, hogy ugyanilyen kockázat mellett mi hoz évi 5–7 százalékot. De az is igaz, hogy ha például az Egyesült Államokban elkezd emelkedni a kamatláb, az előbb-utóbb Magyarországra is begyűrűzik. A forintkamatok ráadásul az infláció – mostanság már kézzelfogható – növekedésével is emelkednek majd (az MNB középtávon 3 százalékos átlagos áremelkedési ütemmel számol). Ez pedig az ingatlanbefektetés alternatív és közvetlen költségét egyaránt növeli. Hosszú távú befektetés ez, és mi csak 2–3 évre látunk előre.

Milyen veszélyeket hordoz mindez a lakástulajdonosok számára? Az ingatlant manapság az egyik legbiztosabb befektetésnek tartják.

Leginkább az, hogy a kamatemelkedéssel drágulnak majd a hitelek. Most e téren boom van, nagyon olcsón lehet bankkölcsönhöz jutni – saját felméréseink szerint a lakásvásárlók 59 százaléka tervezi is a hitelfelvételt. És sokan változó kamattal adósodnak el, mert azzal havonta pár ezer forintot lehet spórolni a törlesztő részleten egy fix kamatozású konstrukcióhoz képest. De képzeljük el, ha a mai 0,9 százalékos jegybanki alapkamat mondjuk az ötszörösére nő néhány év alatt. Katasztrófa lenne, ha – mint a svájci frank alapú kölcsönöknél – megint finanszírozhatatlan hitelek állnának a ma kettesével-hármasával vásárolt lakások mögött.

Adódik a kérdés, hogy ha az ingatlant el akarom helyezni a hozamkockázat által meghatározott befektetési palettán, vajon a részvénnyel vagy a kötvénnyel vessem-e össze?

Nehéz kérdés. A kötvények kamata általában fix, jó esetben a lakáskiadásnak is ilyen a bérleti díja – de persze utóbbinál karbantartási költségek, kieső hónapok is előfordulhatnak. Ha részvényt veszek, akkor vagy az árfolyam-emelkedésre vagy az osztalékra játszom. Egy ingatlannál persze szintén mindkettőre. Egyébként mára annyira felfutott az ingatlan mint befektetés, hogy sokan a bérleti díj 10 százalékáért cserébe menedzselik a kiadást: előszűrik a bérlőjelölteket, meghirdetik a lakást, tanácsot adnak, hogy mit kell tenni a jobb kiadhatóságért.

Mekkora hozammal lehet számolni az elkövetkező években?

Már idén is 10 százalék alatt lehet az országos átlag, hosszabb távon a négyzetméterárak emelkedése jó, ha lépést tart az inflációval. A tapasztalatok alapján az ingatlanpiac az egész gazdasággal együtt megy – vagy nem megy. Ma jobbára az uniós pénzeknek köszönhetően zakatol, de ki tudja, a következő uniós ciklusban – ami szintén 2020-tól kezdődik – ez hogyan lesz. Ha elfogynak a „brüsszeli“ pénzek, akkor lassul a gazdaság, nem nőnek a fizetések, ami az ingatlanpiacra is erős hatással lesz.